Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fonctionnent sur la base d’un capital qui peut être fixe ou variable. Rappelons que ce sont des parts de sociétés qui sont spécialisées dans l’exploitation d’un parc immobilier dont la gestion est pilotée par un professionnel. C’est ce dernier qui définit les règles d’exploitation de ses SCPI, et plus précisément en matière de forme juridique. Ce qui donne lieu à deux catégories de ces produits pierre-papier : celles à capital fixe et à capital variable. Quelles sont les différences, leurs avantages et inconvénients respectifs ? Critères importants à déterminer avant d’y placer votre argent.
SCPI à capital fixe : de plus en plus rares sur le marché
La souscription au capital est fermée pour ces catégories de SCPI, excepté lorsque ces dernières procèdent à une augmentation de capital. Le montant est défini de manière statutaire. Les nouveaux souscripteurs ne peuvent donc plus accéder à ces SCPI dès lors que le montant maximum de leur capitalisation est atteint. Cela est calculé à partir du volume de parts achetées et du nombre d’investisseurs. Ainsi, l’objectif des SCPI à capital fixe n’est pas d’agrandir son patrimoine immobilier, mais de mettre en place les meilleures stratégies pour générer de bons rendements.
Les plus des SCPI à capital fixe : la possibilité pour l’investisseur sortant de trouver lui-même le nouvel acheteur de ses parts, sachant que les transactions se font généralement de gré à gré. Il ne peut toutefois déterminer à l’avance le prix de la part puisque celui-ci est fonction du volume de collecte, des spécificités du marché secondaire par rapport à l’offre et à la demande, ainsi que de certaines conditions émanant de la société de gestion.
Les SCPI à capital fixe sont de moins en moins courantes sur le marché. Pour acquérir des parts de ces dernières, il vaut donc mieux être à l’affût des actualités sur le marché et de souscrire suffisamment tôt, avant qu’elles n’aient atteint leur capital préalablement fixé, ce qui signe la fermeture à la souscription.
Les SCPI à capital variable : accessibles à tout moment
Ce sont ces catégories de SCPI qui sont les plus courantes sur le marché. Les nouvelles parts peuvent être émises à n’importe quel moment, d’autant que le plafond de capital est particulièrement élevé, ce qui garantit l’accès plus ou moins permanent à ces classes d’actifs.
En cas de revente, c’est la société de gestion qui organise le marché secondaire, lequel est d’ailleurs règlementé, en considérant la valeur des biens immobiliers qui constituent leur patrimoine pour la fixation du prix de la revente. La valeur de retrait est alors définie par la société de gestion. En bref, les SCPI à capital variables sont plus liquides sur le marché secondaire.
À la différence du patrimoine des SCPI à capital fixe, celui des SCPI à capital variable connaissent une évolution sans limites, avec la possibilité d’agrandir le parc et par conséquent, de renforcer la capitalisation.
Un marché règlementé et contrôlé par l’AMF
Pour rappel, les sociétés de gestion doivent avoir reçu l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour être opérationnelles, tandis que les opérations liées aux exploitations sont également sous la supervision de cette dernière. Les marchés sont règlementés, que ce soit celui de l’émission ou celui des SCPI de seconde main.
Les intermédiaires auprès desquels les investisseurs peuvent aussi souscrire à des parts de SCPI doivent également avoir reçu cet agrément de l’AMF. Ce sont par exemple les courtiers, les conseillers en gestion de patrimoine et, de manière générale, les conseillers en investissements financiers ou CIF.
